Генплан и Правила землепользования и застройки. Пособие по градостроительным вопросам.

Пособие в формате pdf: Пособие по градостроительным вопросам

1. Генеральный план

Генеральный план города — главный градостроительный документ территориального планирования,  определяет стратегические направления  развития на перспективу.

На основании генплана осуществляется планировка, застройка, градостроительное освоение территории.

Задача генплана – сделать город удобным для проживания при размещении жилых, промышленных, общественных, социальных объектов, рекреационных территорий, объектов транспортной инфраструктуры.

Цель генплана – обеспечение устойчивого развития и определение функционального назначения каждой территории/зоны города.

Что должно быть в генплане:

—  определены границы города,

— запрограммировано развитие улично-дорожной сети,

— установлены функциональные зоны (общественные, жилые, производственные, рекреационные, сельскохозяйственные, транспортные, зоны специализированного назначения).

Сроки реализации генерального плана составляют несколько десятилетий. Последний генплан города Н.Новгорода  принят на 20 лет, с 2010г. до 2030г.

Генплан – не догма, он подвержен постоянным изменениям в зависимости от необходимости развития той или иной территории  по предложениям властей, застройщиков, землепользователей.

Изначально генпланом 2010г.  предусматривалось:

— увеличение доли жилых территорий с 15% до 18%

— уменьшение доли пром/территорий с 12% до 8%

— увеличение доли рекреационных территорий с 32% до 38% за счет освоения неблагоустроенных участков.

Положения генплана, которые не реализованы:

1) Вынос промышленных предприятий за пределы городской черты.

2) Создание новых рекреационных территорий.

По факту «неблагоустроенные» участки выгоднее застраивать, чем создавать в них рекреационные зоны.

В редких случаях гражданам удается «отвоевать» от застройки неосвоенные участки и убедить власти сделать их официальными озелененными территориями (сквер Славиной, Волжская пойма). Но эти изменения основаны на энтузиазме граждан, а не на действиях властей.

3) Исключение прохождения через город транзитного транспорта.

Намечаемая трасса Восточного обхода, противоречит принципам, заложенным в генплане, поскольку напрямую выходит на Нижневолжскую набережную и заводит транзитный транспорт непосредственно  в центр города.

2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ градостроительного зонирования, который  принимается в соответствии с генеральным планом и в его развитие. В отличие от генплана, именно в ПЗЗ прописаны  правила — что можно или нельзя строить на каждой определенной территории.

ПЗЗ  устанавливают:

— систему регулирования землепользования и застройки,

— деление города на территориальные зоны,

— градостроительные регламенты для каждой зоны.

Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков.

Цель ПЗЗ – создать правовые условия для планировки и застройки территории, т.е. правила использования земельных участков и осуществления строительства.

Градостроительный регламент устанавливает:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства,

2) предельные размеры земельных участков,

3) предельные параметры разрешенного строительства,

4) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

— основные

— вспомогательные

— условно-разрешенные.

Основной и вспомогательные виды – то, что можно строить на участках без дополнительных согласований.

Вспомогательный вид разрешенного использования – это дополнительный вид по отношению к основным и условно-разрешенным видам использования.

Условно-разрешенный вид использования участка – особый вид, который требует получения разрешения на строительство объекта по усложненной процедуре через проведение общественных обсуждений.

ПЗЗ определяет вопросы, выносимые на публичные слушания (общественные обсуждения):

— генеральный план,

— правила землепользования и застройки,

— проекты планировки и проекты межевания,

— предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земли или объекта кап/строительства,

—  предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

3. Кем и когда принят

4. Зонирование

5.  Где опубликована текстовая часть

6.  Где опубликована графическая часть

7.  Внесение изменений

8. Проблема

Генплан и ПЗЗ, выложенные сначала в первоначальной редакции, а затем в виде отдельных изменений, не сведенные в единый документ,  нарушают право граждан на информацию. У нижегородцев – пользователей сайтов региональных и муниципальных органов власти — нет возможности использовать полные актуальные градостроительные документы.

9. Как жителям повлиять на корректировку генплана и ПЗЗ?

Следить за изменениями, вносимыми в генплан и ПЗЗ, можно по протоколам областной комиссии по землепользованию, публично вывешиваемым на сайте областного градостроительного министерства  по итогам проведенных заседаний.

http://mingrad-no.ru/komissiya-po-voprosam-zemlepolzovaniya-i-zastrojki/

http://mingrad-no.ru/zasedaniya-komissii-po-voprosam-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-nizhegorodskoj-oblasti/

Из протоколов комиссии можно получить информацию:

—  о намечаемых изменениях зонирования генплана и ПЗЗ,  когда рассматриваются территории до общественных обсуждений,

— о принятых решениях, когда подводятся итоги  проведенных обсуждений и даются рекомендации по вопросам.

http://mingrad-no.ru/wp-content/uploads/2022/06/protokol_97.pdf

Чтобы не пропустить общественные обсуждения  нужно следить  за анонсами назначаемых общественных обсуждений, которые публикуются на сайте мэрии.

В дальнейшем принимать участие в дистанционных обсуждениях, направлять замечания и предложения.

https://нижнийновгород.рф/Gorod/Napravleniya-raboty/Gradostroitelstvo/Publichnye-slushaniya/Obshchestvennye-obsuzhdeniya-2022

После общественных обсуждений комиссия по землепользованию подводит итоги и принимает рекомендации:  поддержать или отклонить рассматриваемые изменения.

Чем отличаются публичные слушания от общественных обсуждений?

До пандемии обсуждение градостроительных вопросов в Н.Новгороде проходило в форме очного собрания граждан, это были живые публичные слушания  (Решение гордумы 11.07.18 № 177).

https://нижнийновгород.рф/upload/getODA/document18403.html

Преимущество публичных слушаний: непосредственное участие жителей в обсуждениях, возможность задать вопрос и сразу получить ответ, четко выразить свою позицию, увидеть реакцию властей, познакомиться с единомышленниками.

Под шумок коронавируса чиновники отменили публичные слушания и приняли новое положение о  дистанционных общественных обсуждениях в сети «интернет» (Решение гордумы 29.04.20 №77).

https://нижнийновгород.рф/upload/getODA/document21435.html

По новым правилам заочных обсуждений: сначала нужно пройти т.н. идентификацию, затем направить вопросы и предложения в письменной форме на сайт администрации и месяц ждать ответ.

Сложности с регистрацией на сайте, проблемы с обратной связью, отсутствие живого общения, привели к тому, что граждане практически утратили интерес к заочной форме обсуждений. Поэтому мы направили обращение в городскую думу и мэрию с предложением вернуться к прежнему варианту  публичных слушаний с живым участием жителей города.

В нормативных документах установлена цель  публичных слушаний (общественных обсуждений):

— обсуждение проектов в области градостроительной деятельности с участием населения,

— информирование жителей о готовящихся градостроительных решениях,

— выявление мнения граждан по проектам, вынесенным на обсуждения.

Получается, что публичные слушания (общественные обсуждения) служат лишь для информирования граждан о намечаемых преобразованиях, а непосредственно учет мнения (особенно если жители против предлагаемых изменений) не обязателен.

Тем не менее, очень важно принимать участие в общественных обсуждениях, поскольку четкую позицию, выраженную большим количеством граждан,  властям сложно игнорировать. Таким образом  жителям иногда удается повлиять на принятие решений.

Запись Генплан и Правила землепользования и застройки. Пособие по градостроительным вопросам. впервые появилась Экологический центр «Дронт» (Нижний Новгород).