Верховный суд определил подсудность споров по КРТ
Комплексное развитие территорий (КРТ) стало в последнее время одним из важнейших направлений градостроительного развития России. В рамках этих процессов происходит широкое обновление инфраструктуры, развитие социальной сферы, улучшение экологической ситуации и стимулирование экономического роста. Ну и самое главное, на территории бывших промзон, пустых незастроенных участков, там, где годами стояли недострои, появляются современные районы, с новыми домами и местами приложения труда. Москва является лидером по реализации проектов КРТ.
В столице более 3,1 тыс. гектаров относится к территориям развития. И сейчас на разных стадиях проработки и реализации находятся около 236 проектов. Однако иногда так бывает, что, руководствуясь благими намерениями, власти нарушают права собственности владельцев земли и стройобъектов, находящихся на ней.
За последний год Московский городской суд отклонил 10 заявлений от владельцев недвижимости, которые попали под процедуру изъятия из-за включения их участков в территорию КРТ. Эти заявления были возвращены заявителям или переданы для рассмотрения в районный или арбитражный суд. Причина, по которой Мосгорсуд отказывал в рассмотрении дел, заключалась в том, что он не считал решения о КРТ нормативно-правовыми актами.
25 сентября 2024 года Верховный суд РФ, рассмотрев заявление московской компании «Гвидон», принял важное решение, определяющее в каких судах будут оспариваться решения о КРТ.
Эксперты отмечают, что благодаря этому решению проекты КРТ можно будет остановить на любой стадии: Верховный суд признал решения о КРТ нормативно-правовым актом, а значит, их можно будет оспорить в течение всего срока действия.
О подробностях дела «Стройгазете» рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.
Компания «Гвидон» судится с властями Москвы из-за решения о КРТ №24. По планам мэрии, на почти 15 гектаров нежилой застройки на северо-востоке города в Марьиной Роще необходимо возвести более 192 тыс. кв. метров недвижимости: скалолазный центр, физкультурно-оздоровительный комплекс, храм, отель, общественно-деловые объекты и жилые дома в рамках программы реновации.
Однако многие владельцы нежилых зданий не согласны с решением о сносе и готовы отстаивать свои права в суде. Ранее возникала путаница в том, в какой именно суд следует обращаться.
Причины, по которым правообладатели могут оспаривать решения о КРТ могут быть различными. Это может быть связано с невозможностью реализовать параметры, предусмотренные проектом КРТ, с нарушением права правообладателя самостоятельно реализовать проект КРТ или с отсутствием оснований для включения земельного участка в границы территории КРТ.
В процессе рассмотрения дела между АО «Гвидон» и правительством Москвы, заявитель утверждал, что реализация проекта КРТ невозможна из-за того, что на эту территорию накладывается санитарно-защитная зона действующего предприятия, расположенного по соседству. И поскольку территория не имеет градостроительного потенциала, то и внебюджетное финансирование для ее развития невозможно.
Правительство Москвы заявило ходатайство о передаче дела в арбитражный суд города Москвы. Однако в первой инстанции юристам агентства «Кучембаев и партнеры», представлявшим интересы АО «Гвидон», удалось убедить суд не передавать дело. Затем правительство Москвы оспорило определение о не передаче в апелляции. И чтобы защитить свое право на законный суд правообладателю пришлось дойти до Верховного суда РФ.
Главной задачей защиты было определиться, в какую коллегию Верховного суда Российской Федерации мы хотим попасть.
Если бы дело рассматривалось в арбитражном суде, мы могли бы воспользоваться подходом экономической коллегии, который предполагает, что если отпали основания для включения участка в территорию КРТ, его можно исключить из перечня участков, подлежащих изъятию.
С другой стороны, наша позиция строится на том, что у спорной территории отсутствует градостроительный потенциал территории, а основания для ее формирования территории являются искусственно созданными. Город внес изменений в правила землепользования и застройки и не дав правообладателю изменить вид разрешенного использования под изменения, решил снести объекты АО «Гвидон». С этим, как нам кажется, сможет разобраться только административная коллегия Верховного суда РФ, которая рассматривает все градостроительные споры».
Теперь дело должно быть рассмотрено по существу в Мосгорсуде. Это будет первое дело в Москве, в рамках которого суд даст правовую оценку типовым нарушениям в решениях о КРТ, на которые жалуются правообладатели.
Тем временем, Москва сумела продать спорную территорию КРТ № 24 с торгов. Договор о комплексном развитии территории был заключен с компанией «К-Инвест», входящим, по данным СМИ, в группу компаний «КРОСТ».
Однако застройщик не спешит выплачивать компенсации и изымать объекты правообладателей. Что само по себе может подтверждать, что реализовать проект КРТ можно только изменив границы санитарно-защитной зоны соседнего завода. Суд решит, можно ли это сделать без нарушения закона.
Автор: Алмаз Кучембаев