Предварительно изъять: какие изменения ждут москвичей с принятием 310-ФЗ
Федеральный закон №310-ФЗ от 10 июля2023года«О внесении изменений взакон «О статусе столицы РФ»и статью 2 закона «Об особо охраняемых природных территориях(ООПТ)» создает механизм «предварительного изъятия» недвижимости при реализации программы реновации жилищного фондав Москве, сокращает для граждан сроки заключения соглашения о переселении и позволяет столице получать полномочия по изменению охранных зонООПТфедерального значения. О новых нормахи замечанияхк ним «Стройгазете» рассказал руководитель юридического агентства «Кучембаеви партнеры» АлмазКУЧЕМБАЕВ:
«Как говорится в пояснительной записке, 310-ФЗбыл разработан для поддержки строительной отрасли в условияхсанкционногодавления, уменьшения сроков строительства и оптимизации сроков переселения граждан в рамках реализациистоличнойпрограммы реновации. Так, статья 1закона устанавливает особенности процедуры принудительного изъятия имущества при реновации. Согласноэтим особенностям,законом предопределяется решение суда попервоначальномуспору,и суд обязанвсегда устанавливатьцену компенсации по отчетуо стоимости изымаемого имущества, предоставляемогоорганомвласти.Или, если собственникбудетне согласенс такой оценкой, спор о размере компенсации должен выделяться в отдельное производство и разрешаться через назначение судебной оценочной экспертизы и определение рыночного размера компенсации. Если стоимость имущества, согласно судебной экспертизе, будет больше, чем в отчете органа власти, собственнику назначается «доплата».
По сути, этой норме место в процессуальных кодексах.Кроме того, в соответствии с положениями Конституции, Земельного и Жилищного кодексовРФ, а также закона «О статусе столицы РФ»принудительное изъятие жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме осуществляетсявсегдатолько при условии равноценного возмещения рыночной стоимости изымаемого.
Ещедо принятия указанного законав Москвеуже складываласьсудебная практика по выделению споров о цене в отдельное производство. В таких делах суды считали, что уже произошедшее изъятие не мешает собственнику спорить о стоимости возмещения. Нопрактика эта неоднозначна. Например, в решении от 28 января2022годапо делу № А40-210370/2021Арбитражный суд города Москвыотказал в выделении спора по цене«поскольку установление размера возмещения является одним из условий изъятия».
Возникает и практический вопрос: для произведения оценки специалисту порой необходимо лично наблюдать объект. Но если на момент «спора о цене» квартира или помещение уже будут отсутствовать? Интересно, что закон не говорит и об обратной ситуации, если итоговая оценка покажет меньшую стоимость, чем у органа власти. Это очевидный пробел, поскольку необоснованное обогащение может «подарить» гражданину еще один судебный процесс с соответствующими издержками.
Кроме того, статья 1310-ФЗсокращает срок подписания гражданином соглашения об изъятии с 90 дней до 30. Также она уменьшает сроки на подачу заявления о денежном возмещении вместо квартиры, предоставляемой взамен изъятого имущества. Эти нормы при обсуждении проекта закона вызвали немало споров.При этом сокращенный срок уже вводился 494-ФЗ. Тогда в Земельном кодексе в статье 56.12 появилось уточнение, что при реализации механизма комплексного развития территориисрок, в течение которого правообладатели должны подписать соглашение об изъятии, также составляет 30 дней.
В соглашении об изъятии указываются условия «выселения» и размер компенсации. С этими условиями собственник вправе не согласиться.Однако, чтобы не согласиться с уверенностью в своей правоте,правообладателю необходимо заказать и провести оценку изымаемого имущества и учесть все убытки. Это требует времени. Приэтом длязаменыпредоставляемой квартиры на денежную компенсациюправообладателю дается уже не месяц, а менее трех недель.
Помимо этого, статьи 1 и 2 закона устанавливают возможность передачи полномочий по изменению охранных зон государственных природных заповедников, национальных парков и памятников природы федерального значения с федерального уровня на уровень города Москвы. В случае передачи таких полномочий федеральная собственность на землю переходит в городскую.
На территории города есть национальный парк «Лосиный остров». Вокруг него уже с завидной регулярностью разгораются скандалы с застройкой именно из-за решенийстоличных властей.По новому законуправительство РФ должно определить порядок этой передачи полномочий с федерального на городской уровень.Передача полномочий по такому парку во власть города, с одной стороны, призвана устранить конфликтность. Однаковряд ли это дает дополнительные гарантии для защиты окружающей среды.Есть риск, что эта передача станет безальтернативной по своей сути, как стал фактически безальтернативным порядок согласования региональных проектов комплексного развития территории, в границы которых входит федеральное имущество.