«Метриум»: Что такое «умный город» и как он повлияет на рынок недвижимости

В России усиливается цифровизация городских экосистем. По данным Минстроя РФ, индекс IQ российских городов – обобщенный показатель уровня развития цифровых технологий в городах – в 2021 году вырос на 16%. Аналитики компании «Метриум» рассказывают, что такое умный город и как эта технология повлияет на рынок недвижимости.

В середине июля в Мурманске прошел форум «Умный город: Новые вызовы», на котором министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин подвел промежуточные итоги цифровизации российских городов. По его словам, среднее значение индекса IQ российских городов достигло 52,6 баллов из 120 возможных, прирост к 2020 году составил более 16%.

Лидирует в области цифровизации городского хозяйства Москва, которая набрала 117,2 балла из 120 возможных в индексе IQ. За ней следуют Санкт-Петербург (98,13 балла) и Нижний Новгород (88,26 балла).

Цифровизация городов набирает обороты – это один из трендов 4 технологического уклада. Аналитики «Метриум» рассказывают, из каких составляющих складывается «умный город» и как эти технологии повлияют на рынок недвижимости.

Что такое «умный город» и как он работает

Умный город – это город, в котором процессы производства, потребления, перемещения и управления автоматизированы и оцифрованы. Иными словами, транспорт, коммунальные службы, энергетика, общественные пространства, городское управление, социальные службы, коммерческая сфера – всё работает как единый организм, на основе современных технологий связи, сбора и обработки данных, автоматизации и искусственного интеллекта, дистанционного принятия решений.

Вот основные составляющие этой технологии:

1. Интеллектуальные датчики, которые по всему городу собирают данные в режиме реального времени (интернет вещей, IoT). Это могут быть, к примеру внедренные в светофоры датчики движения, которые собирают информацию об автомобильном и пешеходном трафике в режиме реального времени.

2. Коммуникационные узлы – сети связи новых поколений, в основном беспроводные, которые пропускают огромные объемы информации, и при этом работают устойчиво и надежно (5G).

3. Средства обработки и анализа данных, в основном это различные сервисы облачных вычислений (SaaS и т.п.), своего рода мощные удаленные компьютеры, которые получают различную городскую информацию и обрабатывают её.

4. Муниципальное управление – оперативная система принятия решений городскими властями, техническими и социальными службами, а также горожанами.

Элементы умного города

Умная инфраструктура

Базовый элемент умного города – это оснащенные различными датчиками городские коммунальные сети, а также здания и улицы, иными словами – инфраструктура. Цифровизация этих систем позволяет управлять ими удаленно, адаптировать к изменениям в окружающей среде (скажем, к климатическим), а также быстро устранять возникающие в ней неполадки через систему оповещения о нештатных ситуациях.

Основная выгода от цифровизации инфраструктуры – это повышение эффективности эксплуатации городских систем и снижение стоимости коммунальных услуг и расходов на обслуживание инфраструктуры.

Однако внедрение систем умной инфраструктуры требует больших затрат, поэтому всю инфраструктуру во всех городах будет невозможно оснастить системами умного города сразу. Соответственно, новые технологии будут внедряться спорадически, в основном в новых кварталах. Спрос на жилье в таких умных кварталах будет расти, так как в долгосрочной перспективе расходы на обслуживание жилья в них будут ниже, чем в старых, не оцифрованных районах города.

 «Мы видим эффект постепенного перетока жителей из старых в новый, более современный район на примере нашего умного квартала “Академический” в Екатеринбурге, – комментирует Наталья Козлова, директор по маркетингу и продажам «РСГ-Академическое» (входит в ГК «КОРТРОС»). – Этот район изначально проектировался с учетом внедрения систем контроля коммунальных ресурсов. Здания оснащены системами погодного регулирования, энергомониторинга. В целом чек на коммунальные услуги у жителя нашего нового района на 25-30% ниже, чем в старом районе города. И это уже становится фактором, влияющим на спрос со стороны покупателей жилья. По мере дальнейшего внедрения технологий, выбор между кварталом с умной инфраструктурой и старым районом станет более мощным фактором поведения покупателей».

Умный транспорт

Новые технологии принципиально изменят устройство транспортной системы в городах. Прежде всего, в умном городе появится много беспилотного транспорта. В Москве уже проводятся эксперименты с беспилотным такси сразу в нескольких районах. В перспективе без водителей будут ездить грузовые автомобили, пассажирский транспорт, часть личных авто. Для этого на городских дорогах создадут определенную инфраструктуру: сеть датчиков, которые будут подключаться к движущимся беспилотным автомобилям и передавать информацию в центр обработки данных (ЦОД) через сети 5G.

С точки зрения рынка недвижимости, развитие таких систем может повлиять на мотивы выбора жилья по транспортной доступности. Скажем, владельцы машин с автопилотом предпочтут жить в тех районах города, где дорожные системы максимально адаптированы к их авто: есть умные дороги, зарядки для электрокаров и т.п.

Энергетика и охрана окружающей среды

Технологии умного города будут распространяться и на системы выработки и потребления энергии, а также на охрану окружающей среды. Общая цель развития умных городов – достижение Net Zero City или города с замкнутым циклом производства и потребления, в результате которого не остается мусора и вредных выбросов в атмосферу.

Соответственно, энергосистема умного города будет основана на возобновляемых источниках энергии – ВИЭ (солнечные, ветряные и геотермальные электростанции), а также на новых энергоносителях (водород). Требования к энергоэффективности зданий при этом будут более высокие, чем сейчас в силу нестабильности возобновляемых источников.

«Во многом достижение углеродной нейтральности городов будет обусловлено модернизацией именно жилого фонда, потому что жилье – это второй по объему источник выбросов вредных веществ в городах после производств, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). –  С этой точки зрения мы уже готовимся к энергетическому переходу. В частности, в нашем квартале устанавливаются энергоэффективные окна Schuecco со светоотражающим напылением, которые помогают сохранять больше тепла в зимнее время и препятствуют перегреванию (а значит и перерасходу электроэнергии на кондиционирование) в летний период. Благодаря множеству подобных технических решений у нашего комплекса наивысший класс энергоэффективности (А++), который означает, что потребление энергии в здании на 60% ниже среднего».

Развитие умного города в направлении Net Zero City окажет огромное влияние на рынок жилья. Прежде всего, появится специфический спрос на жилье, оснащенное собственными ВИЭ – в долгосрочной перспективе расходы на электричество и отопление в них будут практически нулевыми, что будет их выгодно выделять на фоне старого жилого фонда с растущими расходами на ЖКУ.

Умные коммерческие услуги и социальная сфера

Цифровизация принципиально изменит коммерческую и социальную сферу городской жизни. Отчасти эти процессы мы уже наблюдаем: развитие e-commerce привело к децентрализации торговли, то есть снижению значения крупных ТЦ и появлению сервисов доставки. Умные системы в онлайн- и офлайн торговле смогут глубоко анализировать поведение потребителей, в том числе в городской среде.

Похожие процессы развиваются и в социальной сфере: образование и медицина будут меньше привязаны к конкретным точкам на карте города – школам, вузам и поликлиникам. Во многом их заменят удаленное обучение, а также технологии телемедицины и предиктивная диагностика (когда системы умного дома анализируют здоровье жителей в режиме онлайн и на ранних этапах способны диагностировать некоторые заболевания).

Происшествия будут анализироваться через системы умного видеонаблюдения. Скажем, уже сейчас камеры могут распознать упавшего человека и подать сигнал о нем в экстренные службы.

Децентрализация социальной и коммерческой сферы приведет к тому, что среди критериев выбора жилья у потенциальных покупателей все меньшую роль будет играть локация и наличие социальных и коммерческих объектов рядом с домом. Важнее станет наличие в рамках ЖК инфраструктуры для приема отправлений (к примеру, роботизированных постоматов), а также пространств для работы и учебы (коворкинги, лектории, залы для презентаций).

Умное управление

Новые коммуникационные технологии помогут сократить в управлении города будущего бюрократию. Для этого будут созданы платформы гражданского участия в принятии решений, аналоги которых уже есть и сейчас (к примеру, «Активный гражданин» в Москве). С помощью таких систем все больше решений по вопросам городской жизни станут прозрачными.

Вовлечение все большего числа горожан в процессы городского управления может повысить важность правового статуса жителя города. К примеру, сейчас многие покупатели апартаментов не считают важной регистрацию, которая дает на получение различных госуслуг. В будущем это отношение может измениться, если гражданское участие в решении городских проблем будет расширяться. Впрочем, сама система городского управления при этом может стать более открытой, допустив к решению отдельных вопросов городской жизни не только коренных (полноправных), но и фактических жителей (например, арендаторов жилья).

«Технологии умного города во многом изменят рынок недвижимости, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Прежде всего, у жилья появятся новые потребительские характеристики, которые застройщикам понадобится закладывать в новые проекты новостроек: наличие передовых энергосистем, умное видеонаблюдение, энергоэффективность, утилизация отходов и т.п. Большинство технологий умного города прямо влияют на кошелек его будущих жителей, ведь они призваны снизить эксплуатационные расходы для горожан на коммунальные системы, а также на трафик. При этом многие привычные ориентиры для поиска жилья могут стать менее важными: локация, обеспеченность местной инфраструктурой, транспортная доступность».