Право на справедливую компенсацию за изъятие земельного участка. Насколько она справедлива?

В вопросах изъятия имущества у частного собственника в большинстве случаев возникает конфликт публичных и частных интересов. Зачастую в этом конфликте выигрывает не самая слабая сторона, что вызывает резко негативное отношение у частных собственников к деятельности государства в целом.

Поэтому гарантии обеспечения и соблюдения законных прав на частную собственность, а также гарантии в добросовестности публично-правового образования будут актуальны во все времена.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения
(п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

В размер возмещения включаются:

• рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;
• убытки, причиненные изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);
• упущенная выгода. Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание,
то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией за счет средств указанной организации.

Законом конкретизированы и объекты, не подлежащие учету при установлении размера возмещения. Например, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешенному использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключен после получения уведомления об изъятии земли (п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В большинстве таких споров правообладатель не согласен с предлагаемым размером возмещения, и он может обратиться в суд за разрешением данного разногласия.

Суды довольно часто подвергают сомнению подготовленные по заказу публично-правового образования отчеты об оценке и зачастую признают их ненадлежащим доказательством, назначая уже судебную экспертизу для определения действительной рыночной стоимости изымаемого имущества.

Чаще всего организации, занимающиеся рыночной оценкой объектов недвижимости, руководствуются оценочным методом при определении стоимости, подбирая похожие объекты, и по ним рассчитывают размер возмещения. Однако все-таки при проведении оценки следует учитывать специфические особенности объекта недвижимости,
так как стоимость похожих на первый взгляд объектов может существенно отличаться, а также специфические особенности рынка недвижимости.

Более того, равноценность возмещения в том числе предполагает ее размер, максимально достаточный для приобретения иного недвижимого имущества аналогичных параметров.